Incorporações
Estruturação, patrimônio de afetação e registro até a liberação das vendas.
Merlos · Consultoria Jurídica · Campo Grande, MS
Para operações que não podem parar.
Advocacia em Direito Imobiliário e Empresarial. Negócios imobiliários, estruturação societária, contratos, regularização e patrimônio, conduzidos de forma integrada, do primeiro contrato à conclusão.
Imobiliário · Societário · Contratos · Notarial e Registral · Patrimonial
Role
O escritório
O jurídico como parte
da estrutura do negócio.
Liderada por Alessandra Merlos, a Merlos Consultoria atua na estruturação jurídica de negócios, sociedades, contratos e patrimônios que exigem segurança, continuidade e visão integrada.
Cada operação exige compreensão própria, análise estratégica e soluções jurídicas construídas de forma individualizada. Por isso o trabalho conecta os aspectos imobiliários, societários, contratuais, registrais e sucessórios, com atendimento a clientes em todo o Brasil.
- Segurança jurídica
- Visão estratégica
- Singularidade
20+anos de atuação no mercado imobiliário
10anos de vivência em Notas e Registro de Imóveis
05áreas de atuação integradas
Atuação
Cinco frentes,
uma mesma visão.
Na prática, uma operação quase nunca chega sozinha: o empreendimento puxa a sociedade, a sociedade puxa o contrato, o contrato puxa o registro, e o patrimônio precisa estar organizado para seguir adiante. Por isso as áreas do escritório trabalham conectadas.
Conteúdo meramente informativo, em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e com o Provimento nº 205/2021.
Não achou o seu caso? Fale com a gente →Ao lado de quem constrói
Incorporadoras, Construtoras, Loteadoras, Proprietários de áreas, Investidores imobiliários, Empresários, Instituições financeiras, Famílias empresárias, Grupos familiares.
O time
Quem conduz cada operação.
Alessandra Merlos
Fundadora · Direito Imobiliário e Empresarial
Alessandra Merlos é advogada especializada na estruturação jurídica de negócios, empreendimentos e patrimônios imobiliários. Sua atuação parte de uma premissa pouco comum entre advogados da área: antes de advogar, ela trabalhou por aproximadamente dez anos em Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis, lidando diretamente com negociações, análise documental e lavratura de escrituras. Essa experiência formou uma leitura prática do negócio imobiliário que hoje sustenta sua atuação como advogada.
Formou-se em Direito pela Universidade Católica Dom Bosco (UCDB), em 2002, e concluiu pós-graduação em Direito Notarial e Registral em 2005. Em 2018, obteve o LL.M. em Direito Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e, em 2024, aperfeiçoou sua formação em Direito Imobiliário Empresarial pela Universidade Corporativa Secovi.
É essa origem que explica o formato de sua atuação atual: à frente da Merlos Consultoria, assessora incorporadoras, loteadoras, construtoras, investidores, empresários e famílias na estruturação de operações, empreendimentos e patrimônios, acompanhando cada negócio da concepção ao registro, incorporações, loteamentos, aquisição e regularização de imóveis, estruturação de SPEs e outras sociedades, permutas, parcerias imobiliárias, contratos de investimento, patrimônio de afetação e organização patrimonial e sucessória.
Aline Merlos
Direito Imobiliário, Empresarial, Notarial e Registral
Aline Merlos é advogada com atuação voltada à incorporação imobiliária e instituição de condomínio. Antes de iniciar a formação em Direito, ingressou no Registro de Imóveis, onde está inserida desde 2005, origem que lhe deu uma leitura prática e técnica do Direito Imobiliário, da documentação do terreno à formalização dos empreendimentos.
Formou-se em Direito pela Universidade Católica Dom Bosco (UCDB), em 2010. Concluiu pós-graduação em Direito Processual Civil e em Direito Previdenciário em 2018, especializou-se em Direito Imobiliário em 2022 e, em 2023, aprofundou sua formação em Direito Notarial e Registral.
No escritório, conduz a estruturação de incorporações imobiliárias, instituição de condomínios e constituição de associações de moradores de loteamentos, incluindo a condução de assembleias. Também atua na elaboração de contratos em geral, em processos de retificação, inventários (judicial ou extrajudicial), usucapião e adjudicação compulsória.
O método
Um trabalho que
olha a operação inteira.
A primeira reunião é para compreender o negócio, os riscos e o objetivo. A partir disso, desenhamos a estrutura jurídica adequada ao caso, às partes e ao resultado pretendido.
Visão da operação por inteiro
Imóvel, sociedade, contratos, registro e patrimônio são tratados de forma coordenada.
Estrutura pensada para o caso
Não trabalhamos com solução de prateleira. Cada operação exige modelagem própria.
Responsabilidade pela condução
O escritório acompanha o fluxo jurídico do começo ao fim, com clareza sobre quem faz o quê e quando.
Atuação direta e especializada
As etapas não são repassadas. A condução é interna, com acompanhamento próximo e técnico.
Conteúdo meramente informativo, em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e com o Provimento nº 205/2021. Cada caso demanda análise individual.
Materiais
Consulta aberta,
sem cadastro.
Reunimos aqui a tabela de emolumentos de Mato Grosso do Sul, o Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça e as cartilhas que mais usamos sobre incorporação e registro. Tudo público, tudo em PDF.
- Tabela de Emolumentos 2026 de Mato Grosso do SulTJMS20 páginas · PDF
- Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça de MSTJMS400 páginas · PDF
- Desmistificando a Incorporação Imobiliária e o Patrimônio de AfetaçãoCBIC96 páginas · PDF
- Distratos na Incorporação ImobiliáriaCBIC56 páginas · PDF
- O novo regime de incorporação de casas isoladas ou geminadasARISP31 páginas · PDF
- A Lei nº 14.382/2022 e seus reflexos no Registro de ImóveisIRIB75 páginas · PDF
Contato
Cada operação exige
atenção por inteiro.
Por isso, o escritório conduz um número limitado de operações simultâneas, com atuação próxima, técnica e integrada em cada etapa.
Falar no WhatsApp →
Telefone / WhatsApp
(67) 3042-7319
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merlosconsultoria@gmail.com
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Endereço
R. 15 de Novembro, 939
Sala 02 · Centro
Campo Grande, MS Abrir no Google Maps Atendimento Segunda a sexta
das 8h às 18h Agendar reunião
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O primeiro contato tem caráter informativo e não constitui relação profissional. Cada operação demanda análise jurídica individualizada.
Negócios Imobiliários
Atuação · 01
Do terreno ao registro, da aquisição à incorporação, cada etapa de um empreendimento imobiliário exige estrutura jurídica, estratégia e segurança.
Estruturamos incorporações (Lei nº 4.591/64) e loteamentos (Lei nº 6.766/79) de forma integrada, conectando os aspectos jurídicos, societários, contratuais e registrais do início à conclusão do empreendimento.
Para quem
- Incorporadoras
- Loteadoras
- Construtoras
- Proprietários de áreas
- Investidores imobiliários
O que fazemos
O que conduzimos nesta frente.
Loteamentos
Da regularização da gleba à aprovação e ao registro do loteamento.
Condomínios de lotes
Instituição, convenção e regras de uso das áreas comuns.
Aquisição e alienação de imóveis
Compra e venda com due diligence e transferência segura.
Permutas
Permuta física ou financeira, com contrapartidas e garantias claras.
Parcerias imobiliárias
Aportes, responsabilidades e resultados bem definidos entre as partes.
Empreendimentos estruturados
Condomínio a preço de custo, multipropriedade e obra por administração.
Quem conduz
Perguntas frequentes
Posso reservar ou vender unidades antes do Registro da Incorporação?
A comercialização das futuras unidades somente pode ocorrer após o registro da incorporação. Reservas, propostas ou recebimento de valores antes do Registro da Incorporação (RI) precisam ser analisados com cautela para não caracterizar negociação antecipada.
Para incorporar, preciso ser proprietário do terreno?
Não necessariamente. A legislação admite outras estruturas jurídicas que legitimem a incorporação, desde que os direitos sobre o terreno estejam adequadamente constituídos e registrados.
Posso comprar um terreno antes de saber se o empreendimento é viável?
Pode, mas não é recomendável assumir uma obrigação definitiva antes de analisar aspectos jurídicos, urbanísticos, ambientais, registrais e econômicos do imóvel.
Como é constituído o Patrimônio de Afetação?
Por meio da averbação, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando aplicável, pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
O Patrimônio de Afetação protege o empreendimento?
Sim. Ele separa o terreno, a construção, os recursos e demais direitos vinculados ao empreendimento do patrimônio geral do incorporador.
Posso alterar o projeto depois de registrar a incorporação?
Depende da alteração. Mudanças relevantes podem exigir aprovação dos órgãos competentes, alteração do registro e, em determinadas situações, anuência dos adquirentes.
O incorporador pode desistir do empreendimento depois do Registro da Incorporação?
Somente nas hipóteses juridicamente admitidas e conforme a estrutura adotada, inclusive eventual prazo de carência previsto no registro da incorporação.
Como funciona um condomínio a preço de custo?
Os adquirentes custeiam a construção conforme o custo efetivo da obra, mediante rateios e prestações de contas durante a execução do empreendimento e com os recursos geridos por uma associação.
Quando o condomínio é instituído?
A instituição do condomínio ocorre após a conclusão do empreendimento e individualiza juridicamente as unidades autônomas e suas respectivas frações ideais.
Quando deve ser realizada a assembleia de instalação do condomínio?
Normalmente após a conclusão e entrega do empreendimento, quando se inicia efetivamente a organização e administração condominial.
Um empreendimento exige atenção por inteiro.
Próxima área · 02Societário e Estruturação de Negócios
Societário e Estruturação de Negócios
Atuação · 02
A sociedade certa separa riscos, organiza investidores e dá ao negócio uma estrutura capaz de durar até a conclusão.
Estruturamos SPEs, SCPs e demais veículos societários para empreendimentos, parcerias e investimentos, com acordos que disciplinam aportes, resultados e a relação entre sócios.
Para quem
- Incorporadoras
- Empresários
- Investidores
- Sócios de empreendimentos
- Grupos familiares
O que fazemos
Estruturas que organizam o negócio.
SPE
Uma sociedade por empreendimento, separando riscos e resultados.
SCP
Participação de investidores por contrato, com sócio ostensivo.
Acordos societários
Aportes, resultados, governança, entrada e saída de sócios.
Estruturas de investimento
Participação societária, SCP, mútuo ou outro instrumento adequado.
Sociedades imobiliárias
Sociedades para incorporar, lotear e administrar imóveis.
Governança de empreendimentos
Regras de decisão, prestação de contas e associações de moradores.
Quem conduz
Perguntas frequentes
Preciso criar uma SPE para cada empreendimento?
Não é uma obrigação em todos os casos, mas a SPE pode ser importante para separar riscos, organizar investidores, aportes, resultados e obrigações daquele empreendimento.
Quem é proprietário do terreno precisa entrar na SPE?
Não necessariamente. A relação com o proprietário pode ser estruturada por compra e venda, permuta, parceria ou participação societária, conforme os objetivos e riscos da operação.
O investidor precisa se tornar sócio da SPE?
Não. O investimento pode ser estruturado de diferentes formas, inclusive por participação societária, SCP, mútuo ou outros instrumentos adequados à operação.
Qual a diferença entre SPE e SCP para o investidor?
Na SPE, o investidor participa de uma sociedade com personalidade jurídica própria. Na SCP, a participação ocorre por contrato, sendo a atividade exercida pelo sócio ostensivo.
Qual a diferença entre SPE e SCP em um empreendimento?
A SPE é uma sociedade criada especificamente para desenvolver o empreendimento. A SCP é uma estrutura contratual de participação, sem personalidade jurídica própria.
Antes de assinar com sócios, desenhe a estrutura.
Próxima área · 03Contratos Imobiliários e Empresariais
Contratos Imobiliários e Empresariais
Atuação · 03
O objetivo não é apenas formalizar o negócio, mas criar uma estrutura jurídica capaz de sustentá-lo.
Elaboramos, revisamos e negociamos contratos imobiliários e empresariais que definem responsabilidades, distribuem riscos e preservam a continuidade da operação.
Para quem
- Incorporadoras
- Construtoras
- Proprietários de imóveis
- Investidores
- Empresas da construção civil
- Instituições financeiras
O que fazemos
Instrumentos que elaboramos e revisamos.
Aquisição
Compra de imóveis e áreas, inclusive com condições de viabilidade.
Promessa de compra e venda
Venda de unidades e lotes alinhada ao momento registral.
Permuta
Contrapartidas, prazos e garantias definidos para as duas partes.
Parceria
Papéis e resultados claros entre proprietários, incorporadoras e investidores.
Investimento
Aportes, remuneração, retorno e saída do investidor.
Construção
Escopo, cronograma, responsabilidades e riscos da obra.
Empreitada
Medição, pagamento, subcontratação e garantias.
Administração de obra
Obra por administração e a preço de custo, com prestação de contas.
Locação e arrendamento
Garantias, prazos e cláusulas adequadas ao uso do imóvel.
Quem conduz
Perguntas frequentes
O contrato com os compradores pode ser elaborado antes do Registro da Incorporação?
Sim. A documentação comercial pode ser preparada previamente, mas sua utilização deve estar compatível com o momento registral e com as exigências legais da incorporação.
O contrato de compra do terreno pode depender da aprovação do empreendimento?
Sim. A aquisição pode ser estruturada com condições vinculadas à regularização do imóvel, aprovação de projetos ou confirmação da viabilidade do empreendimento.
Permuta física e permuta financeira são a mesma coisa?
Não. Na permuta física, o proprietário recebe unidades ou área construída. Na financeira, recebe valor ou percentual relacionado ao resultado econômico do empreendimento.
O terreno pode ser dado em garantia para financiar a obra?
Pode, dependendo da estrutura da operação e dos contratos existentes. É essencial verificar previamente os direitos do proprietário, permutantes, adquirentes e financiadores.
Contrato bom é o que resolve antes do problema.
Próxima área · 04Notarial, Registral e Regularização Imobiliária
Notarial, Registral e Regularização Imobiliária
Atuação · 04
Uma operação pode estar perfeita no papel e travar na matrícula.
A fundadora do escritório atuou por cerca de dez anos em Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis. Essa vivência orienta a regularização de imóveis, pelas vias judicial e extrajudicial, e os atos que viabilizam empreendimentos e transferências.
Para quem
- Proprietários de imóveis
- Incorporadoras e loteadoras
- Compradores
- Famílias e herdeiros
- Instituições financeiras
O que fazemos
Do diagnóstico ao registro.
Due diligence
Leitura de matrículas, certidões e riscos antes da assinatura.
Registro de incorporações e loteamentos
Documentação e exigências acompanhadas até o registro.
Retificações
Área, medidas e confrontações ajustadas à realidade do imóvel.
Unificações e desmembramentos
Matrículas unificadas, desmembradas ou individualizadas.
Adjudicação
Registro obtido quando a escritura definitiva não é outorgada.
Usucapião
Titularidade consolidada, pela via judicial ou extrajudicial.
Atos notariais e registrais
Escrituras, averbações, cancelamento de ônus e instituição de condomínio.
Quem conduz
Perguntas frequentes
Um imóvel com problema registral pode inviabilizar uma incorporação?
Sim. Divergências de área, titularidade, ônus ou outros problemas na matrícula podem impedir ou atrasar o registro da incorporação.
É possível regularizar o imóvel durante a estruturação do empreendimento?
Sim. Muitas operações exigem retificação de área, unificação, desmembramento, cancelamento de ônus ou outros atos antes do registro da incorporação.
Quando vale a pena fazer uma due diligence imobiliária?
Antes de assumir obrigações relevantes. Ela permite identificar riscos do imóvel, dos proprietários e da operação antes da assinatura definitiva.
O que investigar antes de comprar um imóvel, além da matrícula?
A situação dos proprietários, débitos, ações judiciais, restrições urbanísticas, ambientais e registrais, além da viabilidade do negócio pretendido.
Matrícula travada? Vamos olhar o caso.
Próxima área · 05Estruturação Patrimonial e Sucessória
Estruturação Patrimonial e Sucessória
Atuação · 05
Organizar hoje para transmitir melhor amanhã.
Organizamos a titularidade dos bens, a estrutura societária e a sucessão familiar de forma compatível, começando pela regularização do patrimônio quando necessário.
Para quem
- Famílias empresárias
- Proprietários de patrimônio imobiliário
- Herdeiros
- Empresários
O que fazemos
Estruturas para proteger e transmitir.
Sociedades patrimoniais
Sociedades de administração de bens próprios.
Holdings
Holdings patrimoniais e familiares sob medida para cada família.
Organização patrimonial
Diagnóstico e reorganização da titularidade dos bens.
Sucessão familiar
Planejamento sucessório com proteção e continuidade.
Inventários e partilhas
Judiciais e extrajudiciais, com atenção ao registro dos bens.
Quem conduz
Perguntas frequentes
A holding familiar deixou de fazer sentido?
Não necessariamente. Ela continua sendo uma ferramenta útil de organização patrimonial e sucessória, mas precisa ser estruturada de acordo com cada família e patrimônio.
Por que um inventário concluído pode não conseguir ser registrado?
Porque podem existir pendências documentais, fiscais, registrais ou divergências entre o inventário e a matrícula do imóvel que impedem o registro.
O patrimônio da família merece uma estrutura própria.
Próxima área · 01Negócios Imobiliários
As referências que usamos todo dia.
Tabela de emolumentos, Código de Normas e cartilhas sobre incorporação imobiliária. São documentos públicos, reunidos aqui para consulta e download livre.
Normas e tabelas oficiais de Mato Grosso do Sul
Textos publicados pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul, usados todos os dias por quem lida com cartório de registro de imóveis e tabelionato de notas no Estado.
Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul
Tabela de Emolumentos 2026 de Mato Grosso do Sul
Provimento nº 349/2025 da Corregedoria-Geral de Justiça
Valores cobrados pelos cartórios de Mato Grosso do Sul em 2026. A tabela foi atualizada pelo Provimento nº 349, de 12 de dezembro de 2025, que alterou o Provimento nº 327/2024 com base na Lei Estadual nº 6.183/2023, e passou a valer em 1º de janeiro de 2026.
- Registro de Imóveis: registro, averbação, certidões e buscas
- Tabelionato de Notas: escrituras, procurações e reconhecimentos
- Registro Civil das Pessoas Naturais e das Pessoas Jurídicas
- Protesto de títulos e Registro de Títulos e Documentos
- Regras de base de cálculo por faixa de valor do imóvel
Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul
Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça de MS
Serviços judiciais e extrajudiciais do Estado
Norma que organiza os serviços notariais e de registro em Mato Grosso do Sul e define o procedimento que cada cartório do Estado deve seguir. É a referência para quem precisa saber como um ato será exigido, qualificado e registrado em MS.
- Serviços de Registro de Imóveis, a partir da página 234
- Usucapião extrajudicial, a partir da página 270
- Tabelionato de Notas, a partir da página 316
- Tabelionato de Protesto e Registro Civil
- Estrutura e funcionamento dos serviços extrajudiciais
Cartilhas e e-books sobre incorporação e registro
Publicações gratuitas de entidades do setor sobre incorporação imobiliária, patrimônio de afetação, distratos e as mudanças da Lei nº 14.382/2022.
CBIC, Câmara Brasileira da Indústria da Construção
Desmistificando a Incorporação Imobiliária e o Patrimônio de Afetação
Cartilha em formato de perguntas e respostas
Cartilha que percorre a incorporação imobiliária do começo ao fim e explica o regime do patrimônio de afetação em linguagem direta, com as dúvidas que aparecem na prática do empreendimento.
- O que é incorporação e quem responde como incorporador
- Obrigações, direitos e registro da incorporação
- Desistência do empreendimento e prazo de carência
- Resolução e distrato nos contratos da incorporação
- Patrimônio de afetação: constituição, efeitos e RET
CBIC, Câmara Brasileira da Indústria da Construção
Distratos na Incorporação Imobiliária
Entenda a Lei nº 13.786/2018, a lei dos distratos
Passo a passo da lei dos distratos, com o que muda no contrato de compra e venda de unidade em construção, o que pode ser retido, o que precisa estar escrito e em que prazo cada parte pode desfazer o negócio.
- Quadro-resumo do artigo 34-A e conteúdo obrigatório
- Percentuais de retenção e multa por inexecução
- Direito de arrependimento do artigo 67-A, § 10
- Aplicação da lei a contratos anteriores e posteriores
- Modelo de quadro-resumo e texto integral da lei
ARISP, com divulgação da ANOREG-MT
O novo regime de incorporação de casas isoladas ou geminadas
Artigo 68 da Lei nº 4.591/64 após a Lei nº 14.382/2022
Material técnico sobre a incorporação de casas isoladas ou geminadas em lotes de loteamento, hipótese aberta pela nova redação do artigo 68. Traz as etapas, os prazos legais, a documentação exigida e modelos de requerimento.
- Objeto e requisitos do novo artigo 68
- Etapas do loteamento e da incorporação
- Patrimônio de afetação e Regime Especial de Tributação
- Tabela geral de prazos e documentação exigida
- Modelos de requerimento de registro e de averbação
IRIB, Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
A Lei nº 14.382/2022 e seus reflexos no Registro de Imóveis
E-book coletivo, 2ª edição
Análise artigo por artigo das mudanças que a Lei nº 14.382/2022 trouxe para a Lei de Registros Públicos, escrita por registradores de imóveis de vários estados.
- Alterações na Lei nº 6.015/73, dispositivo por dispositivo
- Prenotação, prazos e postergação de emolumentos
- Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, SERP
- Reflexos na incorporação e no parcelamento do solo
- Procedimentos extrajudiciais após a nova lei
Os arquivos desta página são documentos públicos e de livre distribuição, mantidos aqui apenas para facilitar o acesso. Os direitos são de cada instituição responsável pela publicação, indicada em todos os itens. As normas e tabelas podem ser atualizadas pelos órgãos competentes, por isso confira sempre a vigência antes de usar.
Do documento à
operação real.
Ler a norma é uma coisa, aplicá-la a um empreendimento é outra. Se o seu caso passa por algum desses temas, vamos conversar.